ЭКОНОМИКА И БИЗНЕС: теория и практика

ПУТИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО

ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В АЗЕРБАЙДЖАНЕ

 

М. М.Ахмедов, доцент

Азербайджанский государственный экономический университет

(Азебайджан, г. Баку)

 

Аннотация. В данной статье уточнено понятие системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), раскрыто ее экономическое содержание. Вместе с тем, оценено современное состояние ипотечного кредитования в Азербайджане, выявлены проблемы, сдерживающие развитие эффективной системы ИЖК и предложены конкретные меры по ликвидации барьеров, препятствующих формированию и развитию этого рынка.

Ключевые слова: рынок недвижимости, ипотечное жилищное кредитование, государственная жилищная политика, коммерческие банки.

 

В финансово-экономической литературе систему ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) определяют как комплекс субъектов, объектов ипотечного жилищного кредитования и их обеспечения, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе. Однако данное определение не отражает полностью сложность системы ИЖК. В большинстве определений системы ИЖК отсутствует обоснование работы системы ИЖК на основе определенного механизма.

Основным элементом системы ИЖК с экономической точки зрения является финансовый механизм, который определяет всю совокупность финансовых отношений при работе системы ИЖК. Как правило, финансовый механизм базируется на правовом и организационно-экономическом механизмах. Основными взаимодействующими и взаимообусловленными элементами системы ипотечного жилищного кредитования являются: социально-экономическая необходимость и государственная значимость ипотечного жилищного кредитования; субъекты ИЖК; объекты ИЖК; обеспечение ИЖК: финансовое, нормативно-правовое, кадровое, информационное, технологическое, техническое, программное; финансовый механизм ИЖК; система отношений, результатом которых является ипотечное жилищное кредитование [1, с. 10-12].

Таким образом, система ИЖК – это совокупность взаимодействующих субъектов, объектов ипотечного жилищного кредитования и их обеспечения с учетом принципа целостности через определенные финансово-экономические отношения, базовой основой которой служит финансовый механизм, результатом данного взаимодействия в соответствии с государственными приоритетами является решение жилищного вопроса.

Важным элементом финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечного кредита. Обеспечение кредита больше относится к финансовым методам [2].

Итак, финансовый механизм системы ипотечного жилищного кредитования можно охарактеризовать следующим определением: это директивно-регулируемое взаимодействие элементов рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающее эффективное формирование и использование финансовых ресурсов через совокупность финансово-экономических методов, инструментов, рычагов и стимулов с учетом нормативно-правового и информационного обеспечения.

Согласно проведенному в ретроспективному анализу развития финансового механизма системы ИЖК выявлено, что исторически сложились три основные модели финансового механизма системы ИЖК: одноуровневая автономная, одноуровневая (немецкая), двухуровневая (американская). Основное их отличие заключается в особенностях механизма рефинансирования, который и составляет фундамент любого современного финансового механизма системы ИЖК [3]. Первый вид модели на определенном историческом этапе потерял свою актуальность, потому что в данном случае кредитная организация не участвует активно в финансово-кредитной системе страны.

Анализ показывает, что современная Азербайджанская система ИЖК включает элементы, как немецкой модели финансового механизма, так и американской. Однако концепция развития финансового механизма системы ИЖК в Азербайджане большей частью ориентирована именно на американский опыт, в силу динамичности и активности развития двухуровневой модели для финансовой системы страны. За несколько лет достигнуты большие результаты в развитии системы ИЖК, однако гиперактивность на данном рынке имеет большой недостаток – неравномерность распределения инвестиционного потенциала страны между центром и регионами. Данную проблему необходимо решать путем совершенствования финансового механизма системы ИЖК [4].

Плохое состояние основной доли жилищного фонда в Азербайджанской Республике объясняется, по крайней мере, двумя причинами. Во-первых, с момента начала приватизации соответствующие государственные органы перестали отвечать за содержание и ремонт многоквартирных домов, что значительно снижает срок их полезного использования. Кроме того, действующие жилищно—эксплуатационные конторы, являясь государственными структурами, располагают достаточно ограниченными финансовыми ресурсами, и не имеют возможности надлежащим образом обслуживать и проводить капитальный ремонт жилья. Во-вторых, у значительной части населения уровень получаемых доходов не достаточен для оплаты ремонта или содержания собственного жилья. Тем не менее, при наблюдаемом на сегодняшний день активном росте строительства нового жилья, зарождаются и институты коллективного финансирования содержания и капитального ремонта жилых сооружений. Согласно действующему жилищному законодательству собственники квартир могут создавать организации по обслуживанию и ремонту жилья, либо заключать договоры и государственными жилищно-эксплуатационными конторами или частными фирмами, специализирующихся на предоставлении данных услуг. На сегодняшний день существует очень ограниченная практика по созданию собственниками жилья организаций по обслуживанию и ремонту жилья в рамках жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, отсутствует какая-либо информация о применении новых инструментов финансирования содержания и ремонта жилых домов такими организациями.

На основании данного исследования, предложенные нами рекомендации по формированию устойчивого национального рынка ипотечного жилищного кредитования сгруппированы по следующим трем основным направлениям:

1. Совершенствование правовой среды для формирования системы жилищного финансирования:

— разработка и утверждение пакета законодательных актов, необходимых для развития системы жилищного финансирования;

— устранение правовых барьеров для одновременной регистрации передачи прав собственности на недвижимое имущество и регистрации ипотеки на данное недвижимое имущество;

— введение концепции ипотеки «в силу закона» для жилья, приобретенного за счет ипотечного кредита;

— анализ требований обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки с акцентом на устранение дублирующих процедур;

— пересмотр законодательства о нотариате касательно депозитных счетов нотариуса на предмет предоставления кредиторам право блокировать использование заимствованных средств по договорам купли-продажи до регистрации ипотеки;

— изменение Закона о государственном реестре недвижимого имущества в целях сокращения срока регистрации прав собственности на недвижимое имущество;

— пересмотр соответствующих положений закона «О государственном реестре недвижимого имущества» с целью введения обязательной регистрации объектов незавершенного строительства;

— пересмотр соответствующих положений закона «Об ипотеке», касающихся дополнительной регистрации ипотеки;

— отмена обязательного требования о нотариальном удостоверении договоров ипотеки и передача соответствующих функций нотариуса регистрирующему органу;

— устранение несоответствий между Гражданским Кодексом и Законом «О государственном реестре недвижимого имущества» в части, касающиеся процедуры регистрации прав на недвижимые имущества;

— приведение положений Гражданского Кодекса, касающихся ипотеки, в соответствие с законом «Об ипотеке»;

— устранение несоответствий между Гражданским Кодексом и законом «Об ипотеке» в части, касающихся выпуска ипотечных закладных;

— принятие законодательства, регулирующего ведение счетов специального режима;

— принятие специального законодательства по секьюритизации и ипотечным ценным бумагам.

2. Создание условий для становления основных участников ипотечного рынка и дальнейшего развития их институционального потенциала:

— создание эффективной модели организации ипотечного бизнеса в банковском секторе;

— совершенствование института независимой оценки стоимости предмета ипотеки;

— усиление связи между сектором страхования и ипотечным жилищным страхованием;

— повышение потенциала АИФ.

3. Совершенствование государственной жилищной политики:

— разработка комплексной государственной программы по формированию и развитию национальной системы жилищного финансирования;

— практическая реализация плана подготовки и принятия пакета законопроектов, необходимых для формирования системы жилищного финансирования в стране;

— разработка механизмов оказания государственной поддержки социально незащищенным слоям населения, улучшение их жилищных условий;

— анализ возможности создания стимулирующего режима налогообложения для развития ипотечного жилищного кредитования;

— реформирование сектора жилищного строительства для создания условий увеличения предложения качественного жилья;

— повышение уровня осведомленности населения об ипотечном жилищном кредитовании путем внедрения программ по популяризации ипотеки.

Запоминающимся событием, как для банковского сектора, так и для населения, которое испытывает потребность в улучшении жилищных условий, стало возобновление в 2009-2010 гг. ипотечного кредитования. С учетом ситуации на строительном рынке страны с 1 июня 2009 года было возобновлено финансирование по линии Азербайджанского Ипотечного Фонда. Посредствам ипотечного кредитования стало возможно оживление рынка недвижимости, на котором наблюдалось 15 процентное снижение цен в течение первой половины 2009 года. В результате возобновления ипотечного кредитования со второй половины 2009 года на рынке недвижимости было предотвращено падение цен. В условиях недостаточного развития фондового рынка в стране, значительная часть средств, как инвесторов, так и населения, инвестируется на рынок недвижимости, соответственно, с возобновлением ипотечного кредитования была предотвращена потеря их доходов на рынке. В 2014 г. Ипотечный фонд направил 97,1 млн. манатов на жилищное финансирование, а за весь период своей деятельности с 2006 по 2014 гг. 631 млн. манатов, что позволило профинансировать около 10000 ипотечных кредитов [5].

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной ликвидности, кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному АИФ ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Ставя задачу целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной в первую очередь на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо применять схемы жилищного финансирования, направленные на использование местных ресурсов и, учитывающие специфику отдельных регионов. В условиях формирования системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы способны частично решить жилищную проблему определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы их реализации ограничены.

Решение жилищной проблемы в Азербайджане должно осуществляться за счет трех разных, но взаимосвязанных систем финансирования жилья:

1. Системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах финансирования.

2. Системы общереспубликанских, региональных и муниципальных программ субсидирования приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами.

3. Системы социального жилья для малоимущих, включая детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т. п.

Модели ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей со средними и низкими доходами имеют социальную направленность, где основными целями являются улучшения жилищных условий граждан и увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях.

Модели с субсидированием семей со средними и низкими доходами предполагаются нами разделить на несколько видов в зависимости от источников:

а) предоставление ипотечных кредитов без рефинансирования, при этом субсидирование выражается в виде снижения процентной ставки по кредиту и/или субсидирования первоначального взноса;

б) рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств федерального, регионального или местных бюджетов, при этом субсидирование выражается в виде процентной ставки по кредиту и/или субсидирования первоначального взноса;

в) применение рыночной системы ипотечного жилищного кредитования с полным или частичным государственным страхованием ипотечных кредитов.

Ипотечное жилищное кредитование в условиях переходного периода экономики Азербайджана необходимо ориентировать, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит, при ограниченных ресурсах, обеспечить кредитами максимальное количество заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет около половины желающих улучшить свои жилищные условия. Условия ипотечного кредитования должны выражаться в манатах, выдаваться сроком на 20 лет, иметь низкую процентную ставку (5-7% годовых).

Как показывает зарубежный опыт такие условия, даже при весьма малой доле кредита (10-20%), становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

Для повышения заинтересованности региональных и местных властей в решении жилищной проблемы, нами предлагается модель системы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием граждан с низкими доходами (далее бюджетная модель), в основе которой лежит финансирование строительства и создание вторичного рынка ипотечных кредитов за счет привлечения средств государственного и региональных бюджетов. При этом выделение средств из бюджета осуществляется путем представления субвенций на целевое строительство жилья с использованием ипотечного кредитования.

Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках предлагаемой модели является то, что местные власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения в зависимости от внутренних (территориальных) условий и доходов населения в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования. Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из источников его дохода и использоваться на дальнейшее предоставление населению ипотечных кредитов.

Библиографический список

1. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косарева. – М.: Инфра-М. 2007. – 576 с.

2. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Н.А. Щербакова. – Ростов на Дону: Феникс, 2002. – 320 с.

3. Шакаралиев А.Ш., Асаул А.Н., Денисова И.В., Оруджов Г.К., Мустафаев Ф.Ф. Экономика недвижимости: Баку, «İqtisad Universiteti», 2004. – 420 с.

4. Алиева А.А. Проблемы развития ипотечной кредитной системы в Азербайджанской Республике и пути совершенствования в контексте мирового опыта. Автореферат диссертации на соискание научной степени доктора философии по экономике. Гянджа, 2013. – 29 с.

5.  Сайт Центрального Банка. Доступ: https://www.cbar.az

 

 

THE WAYS TO IMPROVE THE MORTGAGE LENDING SYSTEM IN AZERBAIJAN

 

M.M. Akhmedov, associate professor

Azerbaijan state economy university

(Azerbaijan, Baku)

 

Abstract. In an article defined the concept of mortgage lending system, disclosed it’s economic contents. In addition, were evaluated of the current situation of mortgage lending, revealed his problems impeding the development of an effective system, was proposed concrete measures for the for the elimination of barriers impeding the development of housing finance market and formation.

Keywords: the real estate market, the mortgage lending, the state housing policy, commercial banks.