ЭКОНОМИКА И БИЗНЕС: теория и практика

ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В АЗЕРБАЙДЖАНЕ

 

М.М. Ахмедов, доцент

Азербайджанский государственный экономический университет

(Азербайджан, г. Баку)

 

Аннотация. В статье определены формы дохода от инвестирования в недвижимость, причины привлекательности рынка недвижимости для потенциальных инвесторов. Автором обоснована необходимость определения инструментов управления недвижимостью, оценено современное состояние ипотечного кредитования в Азербайджане и даны предложения по его развитию.

Ключевые слова: недвижимость, инвестирование, управление, риск, кредитование.

 

Инвестиции в недвижимость являются не только способом увеличения богатства собственника или источником для получения дохода для инвестора, но и оказывают реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения. Они являются одним из самых важных факторов экономического роста, учитывая мультипликативный эффект.

Управление инвестициями в недвижимость связано с проблемами, которые требуют теоретических разработок и имеют большое значение для инвесторов, поскольку рынок недвижимости в Азербайджане развивается достаточно быстро, и многие проблемы инвесторы вынуждены решать как бы «вслепую». Создавшаяся ситуация во многом объясняется тем, что недвижимость исторически рассматривалась только как фактор производства, имела только потребительскую стоимость (полезность) и длительное время не рассматривалась как объект для инвестиций [1].

Под инвестициями в недвижимость понимают накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход [2].

Инвестиционный процесс характерен для всех видов недвижимости, приносящих доход инвестору, и сопровождается созданием новых объектов и развитием существующих. Специально разработанную программу вложения капитала, в том числе в недвижимость, называют инвестиционным проектом.

Инвестиции на рынке недвижимости могут выступать в форме инвестиций в недвижимую собственность и в форме покупки финансовых активов в виде залоговых обязательств. Если инвестиции в недвижимость дают право собственности на объект недвижимости или на его часть, то финансовые инвестиции не дают права собственности, а являются предоставлением денег в долг на приобретение недвижимости [2].

При принятии решения об инвестировании в недвижимость инвестор должен определиться в отношении вида имущества и формы покупки. Инструментами инвестирования в недвижимость могут выступать [1]:

— собственный капитал;

— заемный капитал;

— ипотека – финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости;

— опцион – право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Исполнение опциона происходит через несколько лет и до истечения согласованного срока. Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в выдаче кредита по закладной на льготных условиях (гибридные обязательства);

— гибридная задолженность – это совмещение ссуды по закладной и опциона. Держатель опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению с рыночными.

Доход от инвестирования в недвижимость может принимать следующие формы [3, с. 60]:

— будущих потоков денежных средств, имеющих периодический характер;

— увеличения стоимости недвижимых активов за счет приобретения новых объектов, развития старых, изменения рыночных цен на недвижимость;

— доходов от продажи недвижимости.

Участниками рынка недвижимости как объекта для инвестирования являются индивидуальные и институциональные инвесторы: страховые инвестиционные компании; пенсионные и паевые инвестиционные фонды; коммерческие банки, осуществляющие кредитование под залог недвижимости [4].

Индивидуальные инвесторы заинтересованы в инвестициях на краткосрочный период, не расположены к риску, цель их инвестиций получение потока доходов в текущем периоде. Участие индивидуальных инвесторов на рынке недвижимости крайне ограничено. Институциональные инвесторы принимают решение об инвестициях на долгосрочный период, согласны на высокие риски и помимо получения текущих доходов заинтересованы в росте рыночной стоимости недвижимости. Они имеют соответствующие ресурсы и условия для успешного инвестирования.

Инвестирование в недвижимость неприемлемо для следующих инвесторов [4]:

— имеющих краткосрочные планы;

— выбирающих время для операций на рынке путем периодических изменений в распределении активов;

— постоянно озадаченных проблемой краткосрочной ликвидности;

— не умеющих создать для себя удобные условия для использования присущих рынку возможностей;

— не желающих считаться с реалиями рынка в трудные времена;

— использующих такой процесс принятия инвестиционных решений, который подчиняется точным измерениям уровня риска и ставок дохода.

И все же рынок недвижимости привлекателен для потенциальных инвесторов последующим причинам [1, с. 29]:

— инвестиции в недвижимость характеризуются больше степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем, например, инвестиции в акции;

— в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

— при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

— рынок недвижимости мало освоен;

— высокий риски инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.

Прежде чем принять решение об инвестициях в недвижимость, инвестор должен четко знать, что собой представляет рынок недвижимости, сравнить инвестиционные характеристики различных видов недвижимости, определить собственную цель и получить информацию о будущей покупке [5, с. 313].

Недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно овеществленный капитал. Рынок недвижимости является новым для экономики Азербайджанской республики, поэтому возникает необходимость разработки методологии эффективного управления недвижимостью для включения ее в группу эффективно работающих активов.

Для этого необходимы анализ и адаптация инструментов инвестирования в недвижимость, разработка методов управления недвижимостью в процессе ее эксплуатации для получения необходимого социального или экономического результата, совершенствование структуры субъектов хозяйствования на рынке недвижимости.

В Азербайджанской Республике проблемы управления недвижимостью практически не изучались и только в последнее время привлекли внимание специалистов.

В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. В условиях структурной перестройки всей экономики, обновление основных фондов и извлечение из недвижимости определенной прибыли становится особенно актуальным.

Однако, пока к системе управления недвижимостью не применяются научные подходы, отсутствуют нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность, практически отсутствует необходимая литература по управлению недвижимостью и адаптированные к отечественным условиям методики, использующие накопленный мировой опыт. Поэтому необходимо исследование инструментов управления недвижимостью, среди которых особое место занимает инвестирование в недвижимость. Анализ инструментов инвестирования в недвижимость и присущих им (и рынку недвижимости в целом) рисков позволяет разработать рекомендации по формированию портфеля недвижимости, управлению ее доходностью, оценке уровня риска портфеля.

Создание современной системы управления недвижимостью обусловлено потребностями развития рыночной экономики. Такая система необходима для формирования инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости, увеличения доходов бюджета, повышения инвестиционной привлекательности территорий, содействия решению социальных проблем.

В процессе инвестирования важно различать два принципиальных момента – величину ожидаемого дохода (дохода, который может быть получен в будущем в результате инвестирования) и величину реализованного дохода (фактического дохода, полученного по истечению периода инвестирования). Доход, который реально получит инвестор, может быть больше или меньше дохода, ожидаемого или рассчитанного перед инвестированием средств. Поэтому одним из ключевых моментов инвестирования должно быть осознание того, что процесс инвестирования всегда связан с риском. Задача инвестора – оценить риск, связанный с конкретными инвестициями [6].

Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок.

Это особенно важно в отечественных условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречат друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав.

Как показывает опыт становления рынка недвижимости в Азербайджане, причиной возникновения последующих претензий к сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволяет снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.

Следует иметь ввиду, что недвижимость является объектом воздействия в большей части специфических рисков, поэтому общие классификации риска для альтернативных инвестиций имеют ограниченную ценность в объяснении риска недвижимости.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской не ликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д.

Запоминающимся событием, как для банковского сектора, так и для населения, которое испытывает потребность в улучшении жилищных условий, стало возобновление в 2009-2010 гг. ипотечного кредитования. С учетом ситуации на строительном рынке страны с 1 июня 2009 года было возобновлено финансирование по линии Азербайджанского Ипотечного Фонда. Посредствам ипотечного кредитования стало возможно оживление рынка недвижимости, на котором наблюдалось 15 процентное снижение цен в течение первой половины 2009 года. В результате возобновления ипотечного кредитования со второй половины 2009 года на рынке недвижимости было предотвращено падение цен. В условиях недостаточного развития фондового рынка в стране, значительная часть средств, как инвесторов, так и населения, инвестируется на рынке недвижимости, соответственно, с возобновлением ипотечного кредитования была предотвращена потеря их доходов на рынке. В 2015 г. Ипотечный фонд направил 97,2 млн. манатов на жилищное финансирование, а за весь период своей деятельности с 2006 по 2015 гг. 671 млн. манатов, что позволило профинансировать около 18 тысяч ипотечных кредитов [7, с. 75].

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующего принятия особых мер по управлению рисками. Заключаются они, прежде всего, в следующем:

— долгосрочный характер кредита;

— обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

— способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Анализируя и оценивая факторы, определяющие уровень кредитного риска в Азербайджане, следует отметить как системные, так и несистемные факторы.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, необходимо отметить:

а) уровень социально-экономической стабильности в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточного платежеспособного спроса на ипотечные кредиты и устойчивых доходов заемщиков;

б) уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Задачей законодательства в сфере жилищной ипотеки, является создание для кредитора реальной возможности обращения для взыскания и удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества после его реализации. Создание эффективной системы быстрого рассмотрения дел, связанных с этим процессом, а также возможности выселения неплатежеспособного заемщика и членов его семьи из занимаемых ими жилых помещений в случае обращения—взыскания. Необходимо отметить, что в последние годы произошли существенные позитивные сдвиги в развитии нормативно-правовой базы ипотечного кредитования с точки зрения законодательного обеспечения условий для снижения кредитного риска.

Дальнейшая работа над нормативно-правовой базой будет способствовать созданию надежных гарантий для кредитора, позволяющих ему реализовать механизм ипотеки без каких-либо правовых барьеров. Практика развития ипотеки в зарубежных странах дает основание сделать вывод о том, что чем более четко и понятно определены права кредитора, тем ниже кредитный риск и процентные ставки по кредиту. Это, в свою очередь, увеличивает доступность ипотечных кредитов для заемщиков.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов [8, с. 109].

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

— контроль за качеством предоставляемых кредитов;

— распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБА и внутренними инструкциями банка;

— создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

— своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

— разработка программ по возврату кредитов.

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологий и т.д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат по ним была как минимум, адекватна необходимым банковским затратам с отдачей минимальной прибыли (для этого, в настоящий момент, нужны также гарантии государства).

Важнейшим свойством инвестиций в недвижимость является их воздействие посредством вовлечения в потребление ресурсов, необходимых не только в строительстве, но и в дальнейшей эксплуатации недвижимости. Как показывают исследования, свойства недвижимости как товара и как капитального блага, ее социальная важность и способность к кумулятивному воздействию на экономический рост ставят ее в центр экономических интересов общества. Например, после строительства жилья, как правило, приобретаются следующие товары: мебель, бытовая техника, средства связи; оплачиваются коммунальные услуги, требуются объекты социальной, транспортной, рекреационной инфраструктуры посёлков и городов. Рынок недвижимости имеет и свою инфраструктуру, представляющую систему отраслей и сфер человеческой деятельности, обеспечивающих основное производство — строительство нового жилья [9].

Ближайшая экономическая среда жилищного рынка и её инфраструктура, во многом совпадающие по своему содержанию, нуждаются в регулирующей роли государства: первая — ввиду выполнения своей главной функции – генерации дополнительных мультипликативных эффектов, а вторая – в силу своей определяющей роли по обеспечению строительства нового жилья — созданию одного из наиболее социально важных товаров.

В условиях рыночной экономики степень государственного воздействия должна быть достаточно высокой, но формы и методы его воздействия на рынок недвижимости не должны разрушать рыночный механизм.

Библиографический список

1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. – М.: Дело, 1997 – 480 с.

2. Вахрамеев Э.Ю. Инвестирование в объекты недвижимости паевыми инвестиционными фондами. Дисс. на соиск. уч. ст. к.э.н. Санкт-Петербург – 2006. – 246 с.

3. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. – Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.

4. Земельный кодекс Азербайджанской Республики. От 8 августа 1999 г., №179.

5. Ревинский И.А. Инвестиционный бизнес: мировой опыт. Учеб. пособие / И.А. Ревинский. — Новосибирск: НГУ, 2000. – 437 с.

6. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: Изд-во МКС 2000. – 428 с.

7. Кабинет Министров Азербайджанской Республики. Отчет о деятельности Кабинета Министров Азербайджанской Республики в 2015 году. Баку-2015 – 455 с.

8. Основы ипотечного кредитования / Под ред. Н.Б. Косарева. М.: Инфра-М, 2007. – 576 с.

9. Шакаралиев А.Ш., Асаул А.Н., Денисова И.В., Оруджов Г.К., Мустафаев Ф.Ф. Экономика недвижимости: Баку, «İqtisad Universiteti». – 2004. – 420 с.

 

THE PROBLEMS OF REAL ESTATE MANAGEMENT IN AZERBAIJAN

 

M.M. Akhmedov, associate professor

Azerbaijan state economy university

(Azerbaijan, Baku)

 

Abstract. In an article had been identified income forms, which include real estate without investing, the reasons of the attractiveness of the real estate for potential investors. By the author was defined the need of identified the tools of real estate management, assessed the state of mortgage lending in Azerbaijan and were made proposals to improve it.

Keywords: real estate, investment, management, risk, lending.